En los últimos años, la palabra “vulnerabilidad” se ha convertido en uno de los conceptos más utilizados dentro del ámbito de los arrendamientos urbanos. Especialmente desde las reformas legislativas aprobadas tras la pandemia y con la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda, muchas personas asocian automáticamente la vulnerabilidad con la imposibilidad de desahuciar a un inquilino o con una protección absoluta frente al propietario. Sin embargo, la realidad jurídica es bastante más compleja.

La normativa actual obliga a analizar la situación concreta de cada caso y, además, no solo tiene en cuenta la posible vulnerabilidad del arrendatario, sino también la del propio arrendador.

¿Qué significa realmente ser vulnerable?

La situación de vulnerabilidad hace referencia a un escenario de dificultad económica o social que puede colocar a una persona o a una familia en riesgo de exclusión residencial o en una situación especialmente delicada para acceder o mantener una vivienda.

No existe una declaración automática de vulnerabilidad por el simple hecho de tener ingresos bajos o dificultades económicas. La situación debe acreditarse documentalmente y normalmente es valorada por servicios sociales y posteriormente por el juzgado o la administración correspondiente.

En la práctica, se tienen en cuenta distintos factores:

• ingresos de la unidad familiar,

• importe del alquiler,

• gastos básicos,

• existencia de menores,

• discapacidad,

• desempleo,

• enfermedad,

• dependencia,

• o ausencia de alternativa habitacional.

Uno de los criterios más utilizados es el IPREM, que sirve como referencia para determinar si los ingresos familiares se encuentran dentro de los límites considerados vulnerables.

La vulnerabilidad del arrendatario

En muchos procedimientos de desahucio, el arrendatario solicita la suspensión alegando encontrarse en situación de vulnerabilidad económica.

Es frecuente encontrar casos de familias con menores, personas desempleadas o unidades familiares cuyos ingresos apenas permiten afrontar el pago del alquiler y de los suministros básicos. En estas situaciones, los servicios sociales emiten un informe que posteriormente será valorado judicialmente.

Sin embargo, conviene aclarar una cuestión importante: la vulnerabilidad no elimina automáticamente las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento. Tampoco convierte el derecho de ocupación de la vivienda en indefinido.

Lo que puede provocar es la adopción de determinadas medidas de protección, como:

• suspensiones temporales de lanzamientos,

• intervención de servicios sociales,

• o exigencia de determinados trámites previos antes de iniciar acciones judiciales.

El gran olvidado: la vulnerabilidad del arrendador

Uno de los aspectos menos conocidos de la normativa actual es que el propietario también puede encontrarse en situación de vulnerabilidad.

Durante los últimos años se ha generado cierta percepción de que el arrendador siempre ocupa una posición económica fuerte frente al inquilino. Sin embargo, la práctica diaria demuestra que muchos propietarios son pequeños ahorradores que dependen de la renta del alquiler para complementar su pensión, pagar una hipoteca o cubrir gastos esenciales.

No es extraño encontrar situaciones en las que:

• el arrendador es una persona jubilada,

• la vivienda alquilada constituye su único patrimonio,

• o la renta resulta imprescindible para su subsistencia.

Precisamente por ello, la legislación y los tribunales deben realizar un análisis equilibrado de ambas posiciones.

Cuando ambas partes son vulnerables

Uno de los escenarios más complejos es aquel en el que tanto arrendatario como arrendador atraviesan dificultades económicas.

Por ejemplo, puede existir:

• una familia con menores y bajos ingresos que no puede afrontar el alquiler,

• frente a un propietario que depende de esa renta para pagar una residencia, una hipoteca o sus propios gastos básicos.

En estos casos, el conflicto deja de ser una cuestión simplista entre propietario e inquilino y pasa a convertirse en un auténtico ejercicio de ponderación jurídica.

Los tribunales deben valorar:

• la situación económica de ambas partes,

• la existencia de alternativas habitacionales,

• la condición de gran tenedor o pequeño propietario,

• y el impacto real que tendría la suspensión del procedimiento.

La importancia de acreditar correctamente la situación

La vulnerabilidad no se presume. Debe acreditarse mediante documentación económica y social.

Habitualmente se aportan:

• nóminas,

• prestaciones,

• declaraciones tributarias,

• certificados de empadronamiento,

• libro de familia,

• informes médicos,

• o informes emitidos por servicios sociales.

En muchos procedimientos, el informe de servicios sociales termina siendo una de las piezas más importantes del procedimiento judicial.

Un análisis individualizado de cada caso

En materia de arrendamientos no existen soluciones automáticas.

Cada situación requiere estudiar:

• el contrato,

• la situación económica de ambas partes,

• la existencia o no de procedimiento judicial,

• la condición de gran tenedor,

• y las medidas legales aplicables en cada momento.

Por ello, antes de iniciar cualquier actuación, resulta fundamental contar con asesoramiento jurídico especializado que permita valorar correctamente las posibilidades reales de defensa y las medidas que pueden solicitarse en cada caso.

Juan Antonio Colomé Muñoz
Abogado – Ilustre Colegio de Abogados de Madrid