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Doctrina sobre la atribución de elementos comunes y su transformación en elementos privativos: Análisis jurídico y criterios recientes
Doctrina sobre la atribución de elementos comunes y su transformación en elementos privativos: Análisis jurídico y criterios recientes
Uno de los conflictos más habituales en el ámbito de la propiedad horizontal surge cuando determinados espacios del edificio, originalmente configurados como elementos comunes, son objeto de uso individualizado por parte de los propietarios. En la práctica, no son pocos los supuestos en los que, tras la construcción de nuevos espacios —como trasteros en sótanos o subsuelos—, la comunidad procede a su reparto entre los vecinos, generando la creencia de que dichos espacios pasan a ser de propiedad exclusiva.
La reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (SAP 24/2026, ECLI:ES:APM:2026:943) ofrece una respuesta clara y técnicamente relevante a esta cuestión, delimitando con precisión los requisitos necesarios para que un elemento común pueda adquirir la condición de privativo y las consecuencias jurídicas de su incorrecta atribución.
La naturaleza jurídica de los elementos comunes y su alteración
La naturaleza jurídica de los elementos comunes y su alteración
El punto de partida se encuentra en la propia configuración del régimen de propiedad horizontal. Los elementos comunes, definidos tanto por el Código Civil como por la Ley de Propiedad Horizontal, pertenecen en copropiedad a todos los titulares de elementos privativos, sin que puedan ser objeto de apropiación individual al margen de los mecanismos legalmente previstos.
En este contexto, la sentencia analizada recuerda que la construcción de nuevos espacios sobre elementos comunes no altera por sí misma su naturaleza jurídica. Así, los trasteros edificados en el subsuelo del inmueble mantienen su carácter común, salvo que se produzca una modificación expresa del título constitutivo.
Esta afirmación resulta especialmente relevante en la práctica, donde con frecuencia se confunde la realidad física del inmueble con su configuración jurídica.
La insuficiencia de los acuerdos de comunidad para atribuir propiedad
La insuficiencia de los acuerdos de comunidad para atribuir propiedad
Uno de los aspectos centrales de la resolución es la delimitación del alcance de los acuerdos comunitarios. En el caso analizado, la comunidad había acordado la construcción de trasteros y su posterior distribución mediante sorteo entre los propietarios.
Sin embargo, la Audiencia Provincial concluye que dichos acuerdos no constituyen título suficiente para atribuir la propiedad individual de los espacios resultantes. En particular, destaca que la mera asignación de uso o disfrute no equivale a una transmisión del dominio.
En consecuencia, los acuerdos de reparto o asignación, aun siendo válidos en el ámbito organizativo de la comunidad, no pueden generar derechos reales de propiedad si no van acompañados de la correspondiente modificación del título constitutivo.
La necesidad de modificación del título constitutivo
La necesidad de modificación del título constitutivo
La sentencia insiste en que la transformación de un elemento común en privativo exige el cumplimiento de los requisitos legalmente establecidos para la modificación del título constitutivo. Entre ellos, destacan:
La aprobación por unanimidad de la junta de propietarios
La formalización en escritura pública
La inscripción en el Registro de la Propiedad
La ausencia de cualquiera de estos elementos impide que el espacio adquiera la condición de elemento privativo, manteniendo su carácter común con independencia de su uso efectivo.
Este criterio refuerza la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario y evita la consolidación de situaciones de hecho carentes de respaldo legal.
La distinción entre uso exclusivo y propiedad
La distinción entre uso exclusivo y propiedad
Otro de los aspectos relevantes que aborda la sentencia es la diferencia entre el derecho de uso exclusivo y el derecho de propiedad. En muchos casos, la comunidad permite a determinados propietarios el uso individualizado de espacios comunes, lo que puede generar la apariencia de titularidad exclusiva.
No obstante, la resolución deja claro que dicho uso no implica la adquisición de un derecho de propiedad, sino que constituye una situación jurídica distinta, limitada y dependiente de la voluntad comunitaria.
Esta distinción resulta fundamental para determinar el alcance de los derechos del propietario, especialmente en supuestos de transmisión, reivindicación o conflicto entre comuneros.
La legitimación activa en la defensa de elementos comunes
La legitimación activa en la defensa de elementos comunes
La sentencia también aborda la cuestión de la legitimación para el ejercicio de acciones sobre elementos comunes. En el caso analizado, el demandante ejercitaba una acción reivindicatoria pretendiendo el reconocimiento de su propiedad exclusiva sobre uno de los trasteros.
La Audiencia Provincial rechaza esta pretensión al considerar que, tratándose de un elemento común, el propietario individual carece de legitimación activa para reclamar su dominio en exclusiva. En su caso, la defensa de los elementos comunes corresponde a la comunidad de propietarios.
Este criterio pone de relieve la naturaleza colectiva de los elementos comunes y limita las actuaciones individuales que puedan afectar a su régimen jurídico.
Consecuencias prácticas de la doctrina jurisprudencial
Consecuencias prácticas de la doctrina jurisprudencial
La doctrina fijada por la sentencia tiene importantes implicaciones prácticas. En particular, permite afirmar que:
La asignación de uso de un elemento común no genera por sí sola un derecho de propiedad
La existencia de acuerdos comunitarios no suple la necesidad de modificar el título constitutivo
El uso prolongado en el tiempo no consolida la titularidad dominical
Los propietarios individuales no pueden reivindicar como propios elementos comunes
Este conjunto de criterios resulta esencial para la correcta interpretación de numerosas situaciones habituales en comunidades de propietarios.
Conclusión
Conclusión
La sentencia analizada reafirma una idea fundamental en el régimen de propiedad horizontal: la propiedad de los elementos comunes no puede alterarse mediante acuerdos de mera gestión o reparto, siendo imprescindible el cumplimiento de los requisitos formales y materiales previstos en la ley.
En definitiva, la atribución individual de espacios construidos sobre elementos comunes exige una modificación del título constitutivo, no siendo suficiente la asignación de uso ni la consolidación de situaciones de hecho.
Un adecuado asesoramiento jurídico desde el inicio permite analizar correctamente la naturaleza de los elementos, determinar su régimen jurídico, valorar la viabilidad de su regularización y evitar conflictos derivados de interpretaciones erróneas. Asimismo, resulta esencial para diseñar una estrategia jurídica adecuada, tanto en el ámbito comunitario como en el judicial, que permita proteger eficazmente los intereses de los propietarios.
Este artículo ha sido elaborado por Juan Antonio Colomé Muñoz, abogado colegiado en el Ilustre Colegio de Abogados de Madrid, especializado en Derecho Civil.
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