¿Puede un propietario recuperar una vivienda que tiene alquilada? 

¿Cuando existe necesidad del arrendador?

Una de las cuestiones que con mayor frecuencia plantean los propietarios es si pueden recuperar una vivienda que tienen alquilada cuando necesitan utilizarla como residencia propia o para un familiar. La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla esta posibilidad, aunque lo hace estableciendo determinados requisitos que deben cumplirse para que la recuperación de la vivienda sea válida.

El artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al arrendador recuperar la vivienda antes de que finalice el plazo de duración del contrato cuando exista una necesidad de ocuparla como vivienda permanente para sí, para sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción, o para su cónyuge en los supuestos de separación, divorcio o nulidad matrimonial. No obstante, esta facultad no puede ejercerse de manera automática ni en cualquier momento, ya que la propia ley establece una serie de condiciones.

En primer lugar, es necesario que haya transcurrido al menos el primer año de duración del contrato de arrendamiento. Durante ese primer año el arrendatario tiene derecho a permanecer en la vivienda y el propietario no puede recuperar el inmueble alegando necesidad.

Además, es imprescindible que en el contrato de arrendamiento se haya hecho constar expresamente la posibilidad de recuperar la vivienda por esta causa. Si esta previsión no aparece recogida en el contrato, la recuperación anticipada de la vivienda puede resultar mucho más complicada.

Otro requisito importante es la comunicación al arrendatario. El arrendador debe informar al inquilino de su intención de recuperar la vivienda con una antelación mínima de dos meses, indicando de forma clara la causa concreta que justifica la necesidad de ocuparla.

Sin embargo, uno de los aspectos que con mayor frecuencia analizan los tribunales es la realidad de la necesidad alegada. No basta con afirmar que se necesita la vivienda; es necesario que dicha necesidad resulte coherente con las circunstancias del caso y que pueda acreditarse de forma suficiente.

La jurisprudencia ha señalado reiteradamente que la necesidad no puede confundirse con una simple conveniencia del propietario ni utilizarse como un pretexto para recuperar la vivienda. Los tribunales examinan en cada caso si realmente existe una situación que justifique la ocupación del inmueble y si dicha situación ha quedado debidamente probada en el procedimiento.

Un ejemplo reciente de esta interpretación lo encontramos en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra (Sección 3ª) nº 61/2023, de 20 de enero de 2023 (recurso de apelación nº 222/2021). En este caso, la propietaria de una vivienda arrendada solicitaba la resolución del contrato alegando que, tras enviudar y debido a su edad, deseaba trasladarse a vivir de forma permanente a la vivienda arrendada situada en la localidad de Elizondo.

El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Pamplona había desestimado la demanda al considerar que la necesidad alegada no había quedado suficientemente acreditada. La propietaria recurrió dicha resolución, pero la Audiencia Provincial confirmó la sentencia.

El tribunal recuerda que la carga de probar la necesidad corresponde al arrendador y que las circunstancias alegadas deben acreditarse de forma suficiente. En el caso analizado, las declaraciones testificales aportadas no fueron consideradas prueba bastante para justificar la resolución del contrato de arrendamiento.

Asimismo, la Audiencia Provincial señaló que algunas de las circunstancias que se pretendían hacer valer durante el procedimiento no habían sido planteadas inicialmente en la demanda, recordando que en el proceso civil no pueden introducirse hechos nuevos que alteren el objeto del litigio.

La sentencia también pone de relieve otro aspecto relevante: la arrendadora ya se encontraba en situación de viudedad y tenía una edad similar cuando firmó el contrato de arrendamiento, lo que generaba dudas sobre la realidad de la necesidad alegada como causa para resolver el contrato.

En definitiva, la legislación permite al propietario recuperar una vivienda que tiene alquilada cuando existe una verdadera necesidad de ocuparla, pero para ello es imprescindible cumplir los requisitos legales y poder demostrar que dicha necesidad es real y no una simple conveniencia.

Por este motivo, antes de iniciar cualquier actuación para recuperar una vivienda arrendada resulta conveniente analizar detenidamente el contrato de arrendamiento y las circunstancias concretas del caso, con el fin de comprobar si concurren realmente las condiciones exigidas por la ley.

En Colomé Muñoz Abogados analizamos cada situación desde una perspectiva rigurosa, práctica y preventiva, especialmente en aquellos supuestos en los que el propietario necesita recuperar una vivienda que tiene arrendada. El estudio previo del contrato, de las circunstancias personales que justifican la necesidad y de la estrategia jurídica más adecuada resulta fundamental para actuar dentro de las previsiones legales y evitar conflictos innecesarios o procedimientos judiciales que puedan terminar siendo desestimados.

Un asesoramiento adecuado desde el inicio permite valorar correctamente si concurren los requisitos previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos y cómo proceder para proteger los intereses del propietario con la máxima seguridad jurídica.

Este artículo ha sido elaborado por Juan Antonio Colomé Muñoz, abogado colegiado en el Ilustre Colegio de Abogados de Madrid, especializado en Derecho Civil y Marítimo, Derecho de Daños y Responsabilidad Patrimonial de la Administración.