La delimitación jurídica de los elementos privativos y comunes en la Ley de Propiedad Horizontal

Clasificación funcional, tipologías y efectos jurídicos relevantes

En el ámbito de la Propiedad Horizontal, la calificación jurídica de un elemento como privativo o común no constituye una cuestión meramente descriptiva, sino un juicio jurídico previo y determinante, del que dependen la atribución de responsabilidades, el régimen de conservación, la legitimación procesal y, en último término, la viabilidad de cualquier acción judicial.

La experiencia forense demuestra que una parte significativa de los litigios comunitarios fracasa no por ausencia de fundamento material, sino por una incorrecta identificación del elemento afectado, realizada al margen de los criterios normativos y jurisprudenciales consolidados.

1. Marco normativo: LPH, Código Civil y título constitutivo

La delimitación de los elementos en régimen de propiedad horizontal se articula a partir de una triple fuente normativa:

1. La Ley de Propiedad Horizontal, como norma especial reguladora del régimen comunitario.
   
   

2. El artículo 396 del Código Civil, que define y enumera —de forma abierta— los elementos comunes.
   
   

3. El título constitutivo y los estatutos, que pueden concretar, pero no alterar, la naturaleza jurídica de determinados elementos.
   
   

Este sistema impone una regla interpretativa esencial:
Ni el silencio del título constitutivo convierte en privativo lo que es común por naturaleza, ni la atribución de uso exclusivo transforma la titularidad jurídica del bien.

2. Elementos privativos: delimitación jurídica y límites estructurales

El elemento privativo se caracteriza por la titularidad dominical exclusiva, pero dicha titularidad se encuentra funcionalmente limitada por:

• La estructura del edificio
  
  

• Los elementos comunes
  
  

• Los derechos del resto de copropietarios
  
  

• El destino del inmueble
  
  

Desde una perspectiva jurídica, el elemento privativo no se define por su ubicación física, sino por su capacidad de aprovechamiento independiente sin afectación estructural ni funcional del conjunto.

Este límite explica por qué determinadas actuaciones realizadas íntegramente dentro de una vivienda pueden resultar ilícitas desde el punto de vista de la LPH, aun cuando no exista invasión material de elementos comunes.

3. Elementos comunes: una clasificación jurídica no homogénea

La jurisprudencia ha superado hace tiempo una visión unitaria del concepto de elemento común, distinguiendo diversas categorías con consecuencias jurídicas diferenciadas.

3.1. Elementos comunes por naturaleza (o esenciales)

Son aquellos elementos ontológicamente indisociables del edificio, cuya función estructural o protectora los convierte en comunes ex lege, con independencia de cualquier previsión estatutaria.

Entre ellos se incluyen:

• Estructura portante
  
  

• Cimentaciones
  
  

• Forjados
  
  

• Fachadas
  
  

• Cubiertas
  
  

• Muros de carga
  
  

Efecto jurídico:
No pueden ser objeto de apropiación individual ni de alteración unilateral. Cualquier intervención exige acuerdo comunitario y está sujeta a un control reforzado de legalidad y proporcionalidad.

3.2. Elementos comunes por función o destino

Esta categoría incluye elementos que, aun no siendo estructurales, cumplen una función objetiva de servicio general, lo que determina su carácter común.

La doctrina jurisprudencial ha fijado un criterio claro y reiterado:

la naturaleza común viene determinada por la función a la que sirve el elemento, no por su ubicación ni por su accesibilidad.

Ejemplos paradigmáticos:

• Bajantes y canalizaciones
  
  

• Instalaciones generales
  
  

• Patios interiores
  
  

• Conductos técnicos
  
  

Este criterio resulta especialmente relevante en litigios de filtraciones y daños, donde la ubicación del elemento induce con frecuencia a error.

3.3. Elementos comunes de uso privativo: disociación entre titularidad y disfrute

Los denominados elementos comunes de uso privativo constituyen una categoría jurídicamente autónoma, caracterizada por la disociación entre:

• Titularidad jurídica (común)
  
  

• Derecho de uso (exclusivo)
  
  

Ejemplos habituales:

• Terrazas
  
  

• Patios
  
  

• Azoteas
  
  

La atribución de uso exclusivo no altera la naturaleza común del elemento, ni desplaza automáticamente a la comunidad de sus obligaciones de conservación estructural.

Consecuencias jurídicas relevantes:

• La comunidad responde de la estructura, impermeabilización y estanqueidad
  
  

• El usuario exclusivo responde del uso ordinario y del mantenimiento cotidiano
  
  

• La imputación de responsabilidad se realiza conforme al criterio del origen del daño, no del uso del espacio
  
  

Esta distinción resulta decisiva en procedimientos de responsabilidad por humedades.

3.4. Elementos privativos con incidencia comunitaria

Existen elementos privativos cuya alteración puede afectar directa o indirectamente a elementos comunes o a derechos de terceros.

En estos supuestos, la comunidad conserva:

• Facultades de control
  
  

• Capacidad de reacción
  
  

• Legitimación activa para el ejercicio de acciones de cesación o reposición
  
  

La autonomía del propietario encuentra aquí su límite natural en el interés comunitario.

4. Titularidad, uso y responsabilidad: una triple distinción necesaria

Uno de los errores conceptuales más extendidos consiste en identificar sin matices:

• Titularidad
  
  

• Uso
  
  

• Responsabilidad
  
  

Desde un punto de vista jurídico, se trata de planos distintos que no siempre coinciden.

La correcta imputación de responsabilidad exige:

1. Identificar la naturaleza jurídica del elemento
   
   

2. Determinar la función que cumple
   
   

3. Localizar el origen efectivo del daño
   
   

La jurisprudencia ha rechazado soluciones automáticas basadas en criterios puramente espaciales o registrales.

5. Relevancia procesal de la correcta calificación jurídica

La calificación del elemento afectado condiciona directamente:

• La legitimación activa y pasiva
  
  

• La acción ejercitable
  
  

• El régimen probatorio
  
  

• El tipo de acuerdo comunitario exigible
  
  

• La viabilidad de medidas cautelares
  
  

Un error en esta fase inicial compromete de forma grave el éxito del procedimiento.

6. Conclusión

La distinción entre elementos privativos y comunes en la Ley de Propiedad Horizontal constituye un juicio jurídico complejo, basado en criterios normativos, funcionales y jurisprudenciales, y no una mera apreciación fáctica.

La correcta clasificación de los bienes y la comprensión de las distintas tipologías de elementos comunes resultan esenciales para abordar con rigor cualquier conflicto comunitario y para diseñar una estrategia procesal eficaz.

Artículo elaborado por : Juan Antonio Colomé Muñoz

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