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Animales domésticos y contratos de arrendamiento: hacia la nulidad de las cláusulas prohibitivas
Animales domésticos y contratos de arrendamiento: hacia la nulidad de las cláusulas prohibitivas
La convivencia con animales domésticos en viviendas arrendadas se ha convertido en uno de los conflictos más frecuentes del actual mercado del alquiler. Durante años, la práctica contractual ha normalizado la inclusión de cláusulas que prohíben de forma absoluta la tenencia de mascotas en la vivienda, generalmente mediante fórmulas predispuestas y estandarizadas incorporadas a contratos de adhesión.
Sin embargo, la profunda evolución legislativa y social producida en los últimos años obliga a replantear jurídicamente la validez de este tipo de estipulaciones.
La consideración del animal doméstico como integrante de la unidad familiar, la reforma operada por la Ley 17/2021 y el nuevo marco de protección animal introducen elementos suficientes para defender doctrinalmente que las cláusulas de prohibición absoluta de mascotas pueden resultar nulas al amparo del artículo 6 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuando suponen una limitación desproporcionada del uso habitacional de la vivienda.
La vivienda arrendada como espacio de desarrollo de la vida familiar
La vivienda arrendada como espacio de desarrollo de la vida familiar
El arrendamiento de vivienda no constituye únicamente una cesión patrimonial sobre un inmueble. Su finalidad esencial es permitir el desarrollo de la vida privada y familiar del arrendatario.
La propia Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, diferencia claramente el arrendamiento de vivienda de otros arrendamientos por su función habitacional y de estabilidad personal y familiar.
En la realidad social actual, resulta innegable que millones de familias integran plenamente a los animales domésticos dentro de su núcleo convivencial y afectivo. La mascota ha dejado de ser percibida como un mero elemento accesorio para convertirse, en numerosos hogares, en una auténtica parte de la unidad familiar.
Precisamente por ello, la exclusión absoluta e indiscriminada de animales domésticos mediante cláusulas predispuestas comienza a entrar en tensión con la propia finalidad habitacional del contrato de arrendamiento.
Inexistencia de prohibición legal de tenencia de animales en viviendas arrendadas
Inexistencia de prohibición legal de tenencia de animales en viviendas arrendadas
Uno de los aspectos más relevantes de esta cuestión, y que frecuentemente pasa desapercibido, es que ninguna norma del ordenamiento jurídico español establece con carácter general una prohibición de tenencia de animales domésticos en viviendas arrendadas.
Ni el:
Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil,
ni la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos,
ni la Ley 7/2023, de 28 de marzo, de protección de los derechos y el bienestar de los animales,
contienen prohibición alguna que impida al arrendatario convivir con animales domésticos en la vivienda alquilada.
La ausencia de una prohibición legal expresa resulta especialmente significativa si se tiene en cuenta la profunda evolución normativa producida en los últimos años en materia de protección animal.
Muy al contrario, el legislador ha avanzado progresivamente hacia:
el reconocimiento del animal como ser sintiente,
la protección del vínculo humano-animal,
y la promoción de la tenencia responsable de animales de compañía.
Por ello, las limitaciones a la convivencia con mascotas no nacen de la ley, sino exclusivamente de determinadas cláusulas contractuales predispuestas por el arrendador.
Precisamente aquí surge el verdadero debate jurídico: si una estipulación contractual privada puede restringir de forma absoluta una realidad convivencial que el propio ordenamiento jurídico no prohíbe y que, además, aparece cada vez más integrada dentro del ámbito de la vida familiar y personal del arrendatario.
Desde esta perspectiva, la cláusula de prohibición absoluta de mascotas deja de ser una mera condición contractual inocua para convertirse en una limitación especialmente intensa del uso ordinario de la vivienda.
Y es precisamente esa intensidad restrictiva la que permite cuestionar doctrinalmente su validez al amparo del artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, especialmente cuando:
no existe daño,
no concurren molestias,
no hay riesgo para la convivencia,
ni se acredita perjuicio alguno para el inmueble o para terceros.
La cuestión no consiste únicamente en determinar si el arrendador puede pactar determinadas condiciones, sino en analizar hasta qué punto dichas limitaciones resultan compatibles con:
la finalidad habitacional del arrendamiento,
la evolución social,
la buena fe contractual,
y el nuevo marco jurídico de protección animal existente en España.
La reforma operada por la Ley 17/2021
La reforma operada por la Ley 17/2021
Uno de los cambios jurídicos más relevantes en esta materia se produjo con la aprobación de la Ley 17/2021, de 15 de diciembre, de modificación del Código Civil, la Ley Hipotecaria y la Ley de Enjuiciamiento Civil, sobre el régimen jurídico de los animales.
La reforma introdujo el artículo 333 bis del Código Civil, estableciendo expresamente que los animales son “seres vivos dotados de sensibilidad”.
La importancia de esta modificación va mucho más allá de una simple declaración simbólica. El legislador abandona definitivamente la concepción tradicional del animal como simple cosa u objeto patrimonial y reconoce su especial naturaleza jurídica y afectiva.
Este cambio normativo obliga necesariamente a reinterpretar múltiples instituciones jurídicas conforme a la nueva realidad legal y social, incluyendo las relaciones arrendaticias.
La interpretación conforme a la realidad social del tiempo
La interpretación conforme a la realidad social del tiempo
El artículo 3 del Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil exige que las normas sean interpretadas atendiendo a la realidad social del tiempo en que deben ser aplicadas.
Y la realidad social actual es evidente:
la convivencia con animales domésticos constituye una práctica plenamente normalizada,
los animales forman parte de la dinámica familiar ordinaria,
y el propio ordenamiento jurídico ha reforzado progresivamente su protección.
En consecuencia, resulta difícil sostener hoy una interpretación automática y acrítica de cláusulas prohibitivas redactadas bajo parámetros sociales y jurídicos propios de otra época.
La autonomía de la voluntad contractual no puede permanecer completamente ajena a la evolución social ni a los nuevos principios inspiradores del ordenamiento jurídico.
El artículo 6 de la LAU y los límites a la autonomía contractual
El artículo 6 de la LAU y los límites a la autonomía contractual
El artículo 6 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, establece la nulidad de aquellas estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario normas imperativas de la propia ley.
Tradicionalmente, la validez de las cláusulas de prohibición de mascotas se ha fundamentado en el principio de autonomía de la voluntad recogido en el artículo 1255 del Código Civil.
Sin embargo, dicho principio no es absoluto. Encuentra límites:
en la ley,
en la buena fe,
en la función social del contrato,
y en los derechos inherentes al uso legítimo de la vivienda.
La finalidad esencial del arrendamiento urbano de vivienda consiste precisamente en garantizar al arrendatario el disfrute pacífico y estable del inmueble como espacio de vida familiar y personal.
Desde esta perspectiva, una prohibición absoluta y genérica de convivencia con animales domésticos puede suponer una restricción desproporcionada del contenido natural del uso habitacional de la vivienda, especialmente cuando:
no existe daño,
no concurren molestias,
no hay insalubridad,
ni perturbación alguna de la convivencia vecinal.
En tales supuestos, puede sostenerse doctrinalmente que este tipo de cláusulas alteran en perjuicio del arrendatario el contenido funcional del arrendamiento de vivienda y, por tanto, podrían incurrir en nulidad conforme al artículo 6 LAU.
La jurisprudencia y la interpretación restrictiva de las cláusulas resolutorias
La jurisprudencia y la interpretación restrictiva de las cláusulas resolutorias
Aunque la jurisprudencia todavía no ha declarado de forma generalizada la nulidad automática de estas cláusulas, sí se aprecia una clara tendencia hacia interpretaciones restrictivas.
La Sentencia del Tribunal Supremo 267/2025 recuerda que la mera tenencia de animales no justifica automáticamente la resolución contractual y exige la existencia de una gravedad real, molestias relevantes o situaciones de insalubridad acreditadas.
En la misma línea, distintas Audiencias Provinciales han venido rechazando automatismos resolutorios basados exclusivamente en la presencia de mascotas cuando no existe perjuicio efectivo para el inmueble o para la convivencia.
Especial relevancia presenta la Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares 193/2010, que apuesta por una interpretación restrictiva de este tipo de prohibiciones y vincula cualquier limitación a la existencia de molestias o riesgos reales.
La tendencia jurisprudencial parece avanzar, por tanto, hacia modelos de proporcionalidad y ponderación concreta del daño, alejándose progresivamente de prohibiciones abstractas y absolutas.
La protección animal como principio inspirador del ordenamiento
La protección animal como principio inspirador del ordenamiento
La Ley 7/2023, de 28 de marzo, de protección de los derechos y el bienestar de los animales, refuerza igualmente esta evolución interpretativa.
Esta norma consolida una política legislativa orientada a favorecer:
la protección del vínculo humano-animal,
la tenencia responsable,
y la integración social de los animales de compañía.
Aunque esta normativa no regula directamente los arrendamientos urbanos, sí constituye un elemento interpretativo relevante conforme al artículo 3 del Código Civil.
Resultaría difícilmente coherente que el ordenamiento jurídico avance hacia una protección reforzada del vínculo familiar con animales y, al mismo tiempo, admita sin limitación alguna cláusulas contractuales que excluyan de forma absoluta dicha convivencia incluso en ausencia de daño o conflicto alguno.
Conclusión
Conclusión
La evolución normativa y social de los últimos años obliga a replantear profundamente el tratamiento jurídico de las cláusulas que prohíben mascotas en viviendas arrendadas.
La consideración legal del animal doméstico como ser sintiente, su creciente integración en la unidad familiar y la función habitacional propia del arrendamiento urbano permiten sostener doctrinalmente que las prohibiciones absolutas y genéricas de tenencia de animales pueden resultar incompatibles con el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos cuando restringen de forma desproporcionada el normal desarrollo de la vida familiar del arrendatario.
La mera presencia de una mascota no constituye por sí sola un incumplimiento contractual grave. Solo la existencia de daños reales, molestias acreditadas o situaciones objetivas de insalubridad justificaría la limitación efectiva de este derecho de convivencia dentro de la vivienda arrendada.
La creciente conflictividad existente en materia de arrendamientos urbanos y convivencia con animales domésticos hace especialmente recomendable contar con asesoramiento jurídico especializado desde las fases iniciales del conflicto. La correcta interpretación de las cláusulas contractuales, el análisis de su posible nulidad, la valoración de la existencia real de daños o molestias y el estudio de la evolución legislativa y jurisprudencial resultan esenciales para determinar la viabilidad de cualquier reclamación o defensa.
Un adecuado asesoramiento jurídico permite además evitar errores probatorios y diseñar una estrategia jurídica coherente, tanto en fase extrajudicial como judicial, especialmente en procedimientos relacionados con:
desahucios por falta de pago,
desahucios por expiración del plazo contractual,
resolución de contratos de arrendamiento,
reclamaciones de rentas,
redacción de contratos conforme a la vigente Ley de Vivienda,
interpretación de cláusulas arrendaticias,
y protección jurídica de arrendadores y arrendatarios.
Este artículo ha sido elaborado por Juan Antonio Colomé Muñoz, abogado colegiado en el Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid (ICAM), especializado en Derecho Civil y Arrendamientos Urbanos, con formación avanzada en Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), mecanismos de desahucio por extinción contractual y falta de pago, redacción de contratos de arrendamiento adaptados a la actual Ley de Vivienda y defensa jurídica de arrendadores y arrendatarios, formación realizada en el Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid (ICAM). Máster en Derecho Marítimo y Portuario, Derecho de Daños y Responsabilidad Patrimonial de la Administración.
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