Te dejan una vivienda o un local gratis: ¿Qué derechos tienes realmente? 

Lo que el Código Civil entiende por Contrato de Comodato y lo que la doctrina jurídica entiende por Precario

Es muy habitual que una persona permita a otra utilizar una vivienda o un local de forma gratuita. Ocurre entre padres e hijos, entre familiares, parejas o incluso amigos. Normalmente se hace de buena fe, sin contrato o con un simple acuerdo verbal, y casi nunca se piensa en las consecuencias legales hasta que surge un conflicto.

Sin embargo, el Derecho sí distingue claramente estas situaciones y el Tribunal Supremo ha aclarado en los últimos años qué ocurre realmente cuando alguien ocupa un inmueble sin pagar renta y sin un plazo claro.

Cuando el propietario permite el uso gratuito de un inmueble pueden darse, básicamente, dos situaciones jurídicas. La primera es el comodato, que existe cuando el uso se concede por un tiempo concreto o para un uso claramente delimitado. En estos casos la ocupación está protegida mientras dure ese plazo o ese uso y el propietario no puede recuperar el inmueble libremente antes de tiempo.

La segunda situación es el precario. Aquí la ocupación se produce sin pagar nada, sin un plazo definido y por mera tolerancia del propietario. Es lo que sucede cuando se dice “vive aquí mientras quieras”, “usa el local mientras te vaya bien el negocio” o “quédate mientras lo necesites”. Aunque al principio exista buena intención, jurídicamente no hay un derecho estable.

El Tribunal Supremo ha sido muy claro al respecto. Cuando el uso se concede sin un límite temporal real y queda en manos de quien ocupa el inmueble, esa situación no puede mantenerse indefinidamente. Aunque inicialmente se hable de un préstamo o de un favor familiar, si el uso puede prolongarse sin límite y depende solo de la voluntad del ocupante, la ocupación se convierte en precaria.

Esto es especialmente importante en viviendas cedidas a familiares o en locales cedidos para desarrollar una actividad económica. Expresiones como “hasta que dure la actividad” no fijan un plazo verdadero porque una actividad puede mantenerse durante muchos años si quien la explota así lo decide. En estos casos el tiempo no consolida ningún derecho y la ocupación no queda protegida de forma permanente.

Cuando existe precario el propietario puede recuperar el inmueble en cualquier momento. No necesita justificar una causa concreta ni alegar incumplimientos. Basta con manifestar su voluntad de poner fin a la ocupación. El hecho de haber tolerado la situación durante años no significa que haya renunciado a su derecho.

Una de las cuestiones que más conflictos genera es la de las obras y mejoras realizadas por quien ocupa el inmueble. Muchas personas creen que, si han invertido dinero en la vivienda o el local, tienen derecho a permanecer en él o a recuperar lo gastado. El Tribunal Supremo ha aclarado que esto no es así.

Solo deben reembolsarse los gastos estrictamente necesarios, es decir, aquellos imprescindibles para evitar que el inmueble se deteriore o se pierda, como una reparación urgente o una actuación indispensable para su conservación. En cambio, las mejoras que hacen la vivienda más cómoda o más valiosa, como reformas, ampliaciones, garajes o piscinas, no se reembolsan cuando quien las hizo ocupaba el inmueble en precario.

La razón es sencilla. Quien ocupa un inmueble gratuitamente sabe que no es suyo y que su permanencia depende de la voluntad del propietario. Las mejoras se entienden realizadas para su propio disfrute mientras dura la ocupación y, una vez finalizada, pasan a beneficiar al dueño sin que exista derecho a compensación.

Tampoco existe derecho a retener la vivienda o el local alegando que se han hecho obras. El ocupante en precario está obligado a devolver el inmueble cuando el propietario lo solicita y no puede retrasar la entrega ni condicionarla al pago de cantidades.

En definitiva, vivir o usar un inmueble gratis no genera derechos indefinidos. Si no hay un plazo claro, la ocupación es precaria, el propietario puede recuperar el bien cuando quiera y las mejoras realizadas durante ese tiempo se pierden salvo que sean estrictamente necesarias para conservar el inmueble.

Estas situaciones, tan comunes en la vida cotidiana, suelen convertirse en problemas legales precisamente porque no se conocen sus consecuencias. Un simple favor puede acabar en un conflicto serio si no se tiene claro qué derechos existen y cuáles no.

Por eso, antes de ceder o aceptar el uso gratuito de una vivienda o un local, es fundamental conocer el alcance jurídico real de esa situación y, en su caso, contar con un adecuado asesoramiento legal.

Artículo desarrollado en base al análisis de la STS 755/2021 de 3 de noviembre y y la STS 1860/2025, de 16 de diciembre.

Firma del autor

Este artículo ha sido elaborado por Juan Antonio Colomé Muñoz, abogado colegiado por el Ilustre Colegio de Abogados de Madrid , especializado en Derecho civil y Marítimo , Derecho de Daños y Responsabilidad Patrimonial de la Administración .