La duración del arrendamiento de vivienda y la prórroga forzosa: régimen legal y plazos de notificación

Para comprender correctamente el régimen de duración mínima y prórroga forzosa del arrendamiento de vivienda, conviene acudir al tenor literal del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su redacción vigente tras la reforma de 2019, que establece lo siguiente: 

Artículo 9. Plazo mínimo.

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.

Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo, su voluntad de no renovarlo.

2. Llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez alcanzada la duración mínima a que se refiere el apartado anterior, el arrendamiento se prorrogará conforme a lo dispuesto en el artículo 10 de esta Ley.

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunique al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí, o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario con al menos dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y deberá constar expresamente en el contrato esta posibilidad de recuperación.

Si transcurridos tres meses desde la extinción del contrato o, en su caso, desde el efectivo desalojo de la vivienda, esta no hubiera sido ocupada por el arrendador o sus familiares en los términos previstos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda por un nuevo período de hasta cinco o siete años, según corresponda, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año que quedara por cumplir hasta completar los cinco o siete años.

Examinado el artículo podemos llagar a la conclusión que la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda es una de las cuestiones que más conflictos genera en la práctica. Buena parte de estos problemas no surgen por mala fe, sino por un desconocimiento del régimen legal aplicable y, especialmente, de los plazos de notificación que la Ley de Arrendamientos Urbanos impone a arrendadores y arrendatarios.

Para entender correctamente esta materia es imprescindible partir del artículo 9 de la LAU, pero también tener en cuenta las sucesivas reformas legislativas, en particular el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, y la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que han configurado el sistema actual.

El artículo 9 de la LAU regula la duración mínima obligatoria del arrendamiento de vivienda, lo que comúnmente se conoce como prórroga forzosa. Esto significa que, aunque las partes hayan pactado un plazo inferior, la ley impone una duración mínima durante la cual el arrendador no puede poner fin al contrato por su sola voluntad.

En los contratos celebrados desde el 6 de marzo de 2019, el régimen vigente es claro. Aunque el contrato se firme por un año, por seis meses o por cualquier plazo inferior, el arrendamiento se prorroga automáticamente hasta alcanzar una duración mínima de cinco años cuando el arrendador es persona física y de siete años cuando el arrendador es persona jurídica. Durante este periodo mínimo, el arrendador queda vinculado por la prórroga legal, mientras que el arrendatario mantiene la facultad de desistir del contrato.

Este sistema refuerza de forma notable la estabilidad del inquilino y limita la capacidad del propietario para recuperar la vivienda durante esos primeros años. Por ello, no basta con que el contrato “venza” conforme a lo pactado: la duración real viene determinada por la ley.

Ahora bien, la prórroga forzosa no elimina la necesidad de cumplir determinados plazos de comunicación, que varían en función de quién quiera poner fin al contrato y en qué momento.

Durante el periodo mínimo del artículo 9, el arrendatario puede desistir del contrato una vez hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Este desistimiento es un derecho del inquilino y no exige alegar causa alguna, sin perjuicio de que pueda haberse pactado contractualmente una indemnización conforme a la ley.

El arrendador, por el contrario, no puede resolver el contrato durante ese periodo mínimo por su sola voluntad. La única excepción es la prevista en el artículo 9.3 de la LAU, cuando la vivienda resulte necesaria para el propio arrendador, para sus familiares en primer grado o para su cónyuge en caso de separación o divorcio. Para que esta recuperación anticipada sea válida, deben cumplirse estrictamente dos requisitos: que esta posibilidad conste expresamente en el contrato y que el arrendador comunique su intención al arrendatario con una antelación mínima de dos meses. Si la vivienda no se ocupa efectivamente en el plazo legal, el arrendatario podrá exigir la reposición en el uso de la vivienda o una indemnización.

Una vez alcanzado el plazo mínimo de cinco o siete años, el contrato entra en una nueva fase regulada por el artículo 10 de la LAU, relativa a la prórroga tácita. Si llegada la fecha de vencimiento ninguna de las partes manifiesta su voluntad de no renovar, el contrato se prorroga automáticamente por anualidades sucesivas, hasta un máximo de tres años más.

Es en este momento donde los plazos de notificación cobran una importancia decisiva. Para evitar la prórroga anual, el arrendador debe comunicar su voluntad de no renovar con una antelación mínima de cuatro meses respecto de la fecha de vencimiento del contrato. El arrendatario, por su parte, dispone de un plazo más corto y debe notificar su decisión de no renovar con al menos dos meses de antelación. Si ninguna de las partes cumple estos plazos, la prórroga anual se produce automáticamente y el contrato continúa vigente por un año más.

Este es el régimen aplicable a los contratos celebrados desde 2019 a hoy en día .En los contratos anteriores, especialmente los firmados entre 2013 y marzo de 2019, el sistema es similar en su estructura, pero con una duración mínima inferior de tres años, lo que adelanta el momento en que pueden realizarse las comunicaciones de no renovación.

La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, no ha modificado directamente los plazos de duración ni de notificación previstos en los artículos 9 y 10 de la LAU, pero sí ha reforzado el carácter protector del arrendamiento de vivienda y la estabilidad del arrendatario como eje del sistema. En la práctica, esto se ha traducido en una mayor exigencia de rigor formal en los preavisos y en una interpretación cada vez más estricta de los plazos legales por parte de los tribunales.

Por ello, uno de los errores más frecuentes sigue siendo creer que basta con “avisar” o con enviar una comunicación tardía. 

En materia de arrendamientos de vivienda, un preaviso fuera de plazo o incorrectamente formulado puede provocar la prórroga automática del contrato, con las consecuencias jurídicas y económicas que ello conlleva.

Conclusión 

La duración del arrendamiento de vivienda y los plazos de notificación no admiten improvisación. La correcta aplicación del artículo 9 de la LAU, en relación con las reformas de 2019 y 2023, es esencial para evitar conflictos, nulidades de preaviso o procedimientos judiciales innecesarios.

Antes de comunicar la no renovación de un contrato, recuperar una vivienda o iniciar cualquier actuación relacionada con la finalización del arrendamiento, resulta fundamental contar con asesoramiento jurídico especializado, especialmente cuando el contrato se encuentra sometido a distintos regímenes legales.

Firma del autor

Este artículo ha sido elaborado por Juan Antonio Colomé Muñoz, abogado colegiado en el Ilustre Colegio de Abogados de Madrid , especializado en Derecho civil y Marítimo , Derecho de Daños y Responsabilidad Patrimonial de la Administración .