¿La Agencia Inmobiliaria está obligada a acudir a la notaría?

Contrato de mediación inmobiliaria y devengo de la comisión en la compraventa de viviendas 

En la práctica diaria de la compraventa de viviendas es muy frecuente que surja una misma duda, que en muchos casos acaba generando un conflicto judicial: ¿debe pagarse la comisión a la agencia inmobiliaria cuando la venta se formaliza sin su intervención directa en notaría? 

Muchos propietarios consideran que, si la inmobiliaria no está presente en la firma de la escritura pública, no existe obligación de pagar honorarios. Sin embargo, esta idea parte de una comprensión incorrecta del contrato que se firma con la agencia y del criterio que aplica el Derecho.

La Sentencia nº 596/2024, de 28 de octubre, dictada por la Audiencia Provincial de Alicante, resulta especialmente clarificadora porque explica con detalle cuál es la verdadera naturaleza del contrato de mediación inmobiliaria, cuándo nace el derecho a la comisión y por qué la firma de la escritura no es el elemento decisivo.

Qué se firma realmente cuando se contrata una inmobiliaria

Cuando un propietario encarga la venta de su vivienda a una agencia inmobiliaria no está firmando un contrato de compraventa ni un mandato para vender en su nombre. Lo que se firma es un contrato de mediación o corretaje. Este contrato tiene una lógica muy concreta que conviene entender bien.

La agencia inmobiliaria no se obliga a vender la vivienda ni garantiza que la venta vaya a producirse. Su obligación consiste en desarrollar una actividad profesional dirigida a buscar compradores, publicitar el inmueble, realizar visitas, filtrar interesados y poner en contacto a las partes. Es una obligación de actividad, no de resultado. El propietario, por su parte, no se compromete a vender, pero sí acepta que, si la venta se produce como consecuencia de ese trabajo, deberá pagar la comisión pactada.

Este punto es clave. La inmobiliaria no cobra por firmar escrituras ni por acudir a notaría. Cobra por haber hecho posible que la operación llegue a realizarse.

Por qué el Derecho no vincula la comisión a la firma en notaría

Uno de los errores más habituales es pensar que la comisión se devenga únicamente si la inmobiliaria participa en el momento final de la venta. Sin embargo, el Derecho no utiliza ese criterio formal. Los tribunales aplican un criterio material, basado en la realidad de lo ocurrido.

Ese criterio es el llamado nexo causal. Lo que se analiza es si existe una relación directa entre la actividad de la inmobiliaria y la compraventa finalmente realizada. Si el comprador ha sido localizado gracias a la agencia, si el contacto entre las partes se ha producido por su intervención y si la operación se apoya en ese trabajo previo, la comisión se considera devengada aunque la escritura se firme después sin la agencia.

Desde el punto de vista jurídico, no tiene relevancia que el propietario decida prescindir de la inmobiliaria en la fase final si la operación ya estaba encauzada gracias a su actuación anterior.

El caso concreto analizado por la Audiencia Provincial

En el supuesto resuelto por la Audiencia Provincial de Alicante, la agencia inmobiliaria había desarrollado una actividad completa y continuada. Había localizado al comprador, había facilitado el contacto con el propietario, se habían producido negociaciones y se había firmado incluso un contrato de arras. Posteriormente, el propietario rompió la relación con la inmobiliaria y vendió la vivienda pocos días después al mismo comprador, ya sin su intervención.

El tribunal analiza esta secuencia de hechos con detenimiento y llega a una conclusión clara. La venta no fue un hecho nuevo ni independiente. Fue la culminación de un proceso iniciado y desarrollado por la inmobiliaria. El intento de desvincular la fase final del trabajo previo no elimina el derecho a la comisión, porque la causa real de la venta fue la actividad del mediador.

Por qué no basta con romper el encargo o dejar de comunicarse

Otro aspecto que la sentencia desarrolla con claridad es el relativo a la supuesta finalización del encargo. Muchos propietarios creen que basta con dejar de hablar con la inmobiliaria, retirar el anuncio o acudir a otra agencia para evitar el pago de la comisión. Jurídicamente, esto no es así.

El Derecho exige que la renuncia a un derecho económico sea clara, expresa e inequívoca. El silencio, la pasividad o la ruptura unilateral de la relación no implican que la inmobiliaria renuncie a cobrar si su trabajo ya ha producido el resultado para el que fue contratada. La renuncia no se presume y no puede deducirse de comportamientos ambiguos.

Además, el hecho de que intervenga posteriormente otra agencia no rompe automáticamente el nexo causal cuando la venta se realiza al comprador inicialmente presentado por la primera inmobiliaria.

La posición del consumidor y los límites de la normativa de consumo

En muchos de estos conflictos se invoca la normativa de protección de consumidores y usuarios como argumento para no pagar la comisión. La Audiencia Provincial aclara este punto con precisión.

La legislación de consumo protege al consumidor frente a cláusulas oscuras, desequilibradas o incomprensibles, especialmente cuando afectan al precio. Sin embargo, no prohíbe las comisiones inmobiliarias ni impide que se pacte su devengo en determinados supuestos. Si el contrato explica de forma clara cuándo se devenga la comisión y permite al consumidor comprender sus consecuencias económicas, la cláusula es válida.

La condición de consumidor no legitima el aprovechamiento del trabajo ajeno sin pagar por él. La normativa de consumo no está pensada para corregir decisiones oportunistas ni para permitir que alguien se beneficie de un servicio profesional sin retribuirlo.

La buena fe contractual como eje del razonamiento judicial

Uno de los elementos más importantes de la sentencia es el peso que se da al principio de buena fe contractual. Este principio exige coherencia entre la conducta previa y la actuación posterior.

Si un propietario acepta durante meses la actuación de una inmobiliaria, permite visitas, negocia condiciones y utiliza el resultado de ese trabajo para cerrar la venta, no puede después negar sus efectos económicos sin vulnerar la buena fe. Actuar de ese modo supone un comportamiento contradictorio que el ordenamiento jurídico no protege.

La buena fe no es una fórmula abstracta. Es un criterio jurídico con consecuencias muy concretas.

Por qué no puede reducirse la comisión una vez producida la venta

Finalmente, la Audiencia Provincial rechaza la posibilidad de moderar judicialmente la comisión pactada. Permitir una reducción posterior de los honorarios en estos supuestos tendría un efecto muy claro y negativo. Incentivaría comportamientos dirigidos a cerrar la venta al margen de la inmobiliaria para después intentar pagar menos.

Cuando la comisión ha sido pactada de forma clara y la venta se ha producido como consecuencia del trabajo del mediador, debe abonarse íntegramente. Lo contrario vaciaría de contenido el contrato de mediación y generaría una inseguridad jurídica incompatible con el tráfico inmobiliario.

Conclusión

La enseñanza que deja esta sentencia es clara y debe ser comprendida por cualquier propietario. Se puede decidir no vender una vivienda o venderla a un comprador distinto. Lo que no puede hacerse es vender al comprador presentado por la inmobiliaria aprovechándose de su trabajo y pretender no pagar la comisión acordada.

El Derecho protege la libertad contractual, pero también protege el trabajo profesional eficaz y exige actuar conforme a la buena fe. Los contratos obligan y no pueden utilizarse de forma oportunista.

Sobre el autor

Este artículo se redacta desde la experiencia práctica del ejercicio profesional y con la finalidad de ofrecer una explicación clara y completa de una cuestión que genera numerosos conflictos en la compraventa de inmuebles. Como abogado en ejercicio, considero esencial que los particulares comprendan el verdadero alcance jurídico de los contratos de intermediación inmobiliaria que suscriben y las consecuencias que pueden derivarse de su incumplimiento. Un adecuado asesoramiento jurídico previo permite evitar litigios innecesarios y tomar decisiones informadas desde el inicio de la operación.

Juan Antonio Colomé Muñoz
Abogado colegiado nº 144.306
Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid