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¿Toda comunidad de propietarios se rige por la Ley de Propiedad Horizontal? No siempre.
¿Toda comunidad de propietarios se rige por la Ley de Propiedad Horizontal? No siempre.
Existe una convicción generalizada —casi automática— según la cual toda comunidad de propietarios se rige necesariamente por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). En la práctica, propietarios, administradores e incluso muchos profesionales parten de esa premisa sin cuestionarla.
Sin embargo, el ordenamiento jurídico español contempla una excepción poco conocida pero perfectamente válida: en determinados casos, una comunidad puede regirse por el Código Civil en lugar de por la LPH.
La cuestión ha sido recientemente recordada y delimitada por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20ª, de 18 de diciembre de 2025 (ROJ SAP M 17371/2025, ECLI:ES:APM:2025:17371)
Veamos cuándo ocurre esto y, sobre todo, cuáles son sus límites.
1. La regla general: la LPH se aplica automáticamente
1. La regla general: la LPH se aplica automáticamente
La propiedad horizontal surge automáticamente cuando concurren los elementos del artículo 396 del Código Civil:
Pluralidad de propietarios.
Existencia de elementos comunes.
División material en pisos o locales independientes.
No es imprescindible que exista título constitutivo formal ni estatutos inscritos. La mera realidad física y jurídica del edificio determina la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal.
Por tanto, como regla general, toda comunidad queda sometida a la LPH.
2. La excepción desconocida: comunidades de hasta cuatro propietarios
2. La excepción desconocida: comunidades de hasta cuatro propietarios
El artículo 13.8 de la LPH establece que:
Cuando el número de propietarios no exceda de cuatro, podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen en los estatutos.
Aquí está el punto clave.
La ley permite que comunidades pequeñas —máximo cuatro propietarios— se rijan por el sistema de mayorías del Código Civil (art. 398 CC), que es distinto del régimen de mayorías y privación de voto previsto en la LPH.
Pero esta posibilidad no es automática.
3. El requisito esencial: previsión estatutaria expresa
3. El requisito esencial: previsión estatutaria expresa
La reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid lo deja claro:
No basta con que la comunidad tenga cuatro propietarios o menos.
Es imprescindible que:
Existan estatutos.
En esos estatutos se haya establecido expresamente el acogimiento al régimen del artículo 398 CC.
Si no hay estatutos, o si los estatutos no contienen esa previsión expresa, la comunidad se rige íntegramente por la Ley de Propiedad Horizontal.
Y no cabe invocar el Código Civil de forma oportunista cuando surge un conflicto.
4. El caso práctico: morosos que quieren votar
4. El caso práctico: morosos que quieren votar
En el asunto resuelto por la Audiencia Provincial, varios propietarios morosos pretendían votar en la junta alegando que la comunidad debía regirse por el Código Civil y no por la LPH.
¿Por qué era relevante?
Porque el artículo 15.2 LPH priva del derecho de voto a los propietarios que no estén al corriente de pago.
Si se aplicaba el Código Civil, esa privación no operaba en los mismos términos.
La Audiencia rechaza frontalmente el argumento:
No existían estatutos.
Nunca se había acordado someterse al régimen civil.
La comunidad venía rigiéndose pacíficamente por la LPH.
Conclusión: la LPH era plenamente aplicable, los morosos no podían votar y los acuerdos adoptados con su participación resultaban nulos por contrarios a la ley.
5. La enseñanza práctica
5. La enseñanza práctica
La idea de que “toda comunidad se rige por la LPH” es correcta como regla general, pero no es una verdad absoluta.
Existe una excepción legal: comunidades de hasta cuatro propietarios que, mediante previsión estatutaria expresa, decidan acogerse al régimen del artículo 398 del Código Civil.
Ahora bien:
Si no hay estatutos, rige la LPH.
Si no hay previsión expresa, rige la LPH.
Si se pretende invocar el Código Civil solo cuando conviene, los tribunales lo rechazan.
La excepción existe, pero es estricta y formal.
6. Conclusión
6. Conclusión
La Ley de Propiedad Horizontal tiene carácter estructural y prácticamente imperativo en la mayoría de comunidades.
Solo en supuestos muy concretos —comunidades de hasta cuatro propietarios con estatutos que así lo establezcan expresamente— puede aplicarse el régimen del Código Civil.
Desconocer esta diferencia puede llevar a adoptar acuerdos nulos, permitir votos indebidos o plantear impugnaciones con base equivocada.
En propiedad horizontal, la estructura jurídica importa. Y mucho.
Firma del autor
Este artículo ha sido elaborado por Juan Antonio Colomé Muñoz, abogado colegiado en el Ilustre Colegio de Abogados de Madrid , especializado en Derecho civil y Marítimo , Derecho de Daños y Responsabilidad Patrimonial de la Administración .
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