Filtraciones de agua entre vecinos: cuándo prescribe la reclamación de daños 

Las humedades entre viviendas colindantes son uno de los conflictos más frecuentes entre propietarios y con bastante frecuencia terminan en los tribunales. Filtraciones procedentes de la finca vecina, problemas de impermeabilización o defectos en la ejecución de obras pueden provocar daños que aparecen poco a poco y se prolongan durante años. En estas situaciones surge una cuestión jurídica importante: cuándo empieza realmente el plazo para reclamar esos daños.

El Tribunal Supremo ha abordado esta cuestión en su Sentencia nº 295/2026, de 24 de febrero, en la que analiza un conflicto entre propietarios de viviendas colindantes provocado por filtraciones de agua.

El caso se originó cuando los propietarios de una vivienda comenzaron a sufrir humedades en el muro de su casa. El origen del problema se encontraba en la finca vecina, donde sus propietarios habían realizado obras para construir un patio y una piscina. Para ejecutar esas obras se realizó un relleno de tierras junto al muro medianero, pero sin adoptar las medidas de impermeabilización necesarias para evitar filtraciones hacia la vivienda colindante. Con el paso del tiempo comenzaron a aparecer humedades que se repetían de forma intermitente y que terminaron afectando a la habitabilidad de la vivienda.

Los propietarios afectados acudieron a los tribunales solicitando que se obligara a los vecinos a reparar la causa de las filtraciones y a indemnizar los daños producidos en su vivienda. Sin embargo, los demandados alegaron que la reclamación se había presentado demasiado tarde. Según su defensa, los problemas de humedades se habían manifestado muchos años antes y, por tanto, la acción estaba prescrita.

En materia de responsabilidad civil extracontractual el Código Civil establece un plazo de un año para reclamar daños. La cuestión que debía resolver el Tribunal Supremo era si ese plazo debía contarse desde el momento en que aparecieron las primeras humedades o desde un momento posterior.

Para resolver esta cuestión el Tribunal Supremo recuerda la doctrina que distingue entre los llamados daños permanentes y los daños continuados. Los daños permanentes son aquellos que se producen por un hecho concreto y cuyos efectos se mantienen en el tiempo. En estos casos el plazo de prescripción comienza cuando el perjudicado conoce el daño y puede valorar su alcance. Por el contrario, los daños continuados son aquellos que se producen de forma sucesiva mientras persiste la causa que los origina, como ocurre con las filtraciones de agua o las humedades derivadas de defectos constructivos. En estos supuestos el plazo de prescripción no comienza hasta que se conoce con claridad el origen del daño o hasta que cesa la causa que lo provoca.

En el caso analizado por el Tribunal Supremo durante años los propietarios afectados no tenían certeza sobre cuál era el origen exacto de las filtraciones. Durante ese tiempo intentaron resolver el problema de forma amistosa con los vecinos, se realizaron algunas reparaciones e incluso se acudió a un acto de conciliación. Además se solicitaron informes técnicos para determinar la causa real del problema.

Finalmente fue un informe pericial elaborado en marzo de 2017 el que permitió identificar con precisión el origen de las filtraciones, señalando que la causa estaba en la incorrecta ejecución de las obras del patio y la piscina en la finca colindante, al no haberse impermeabilizado adecuadamente el muro medianero.

El Tribunal Supremo considera que solo a partir de ese momento los propietarios afectados disponían de los elementos necesarios para ejercitar la acción judicial con conocimiento suficiente del origen del daño y de la responsabilidad de los vecinos. Por esta razón concluye que el plazo de un año para reclamar debía comenzar desde la elaboración de ese informe técnico y no desde la aparición inicial de las humedades.

La sentencia confirma así que la acción no estaba prescrita y mantiene la condena a los propietarios de la finca vecina para que ejecuten las obras necesarias que eliminen la causa de las filtraciones y reparen los daños producidos.

La decisión del Tribunal Supremo tiene una importancia práctica clara. En muchos conflictos por humedades entre viviendas el daño aparece durante años sin que se conozca con certeza su origen. En estos casos el plazo para reclamar judicialmente no comienza necesariamente cuando aparecen las primeras humedades sino cuando el propietario perjudicado puede identificar con claridad la causa del daño y la responsabilidad del vecino, lo que con frecuencia solo se consigue mediante un informe técnico.

Cuando una vivienda sufre filtraciones o daños procedentes de una propiedad colindante es fundamental analizar correctamente el origen del problema, la responsabilidad del propietario vecino y el momento a partir del cual puede ejercitarse la acción judicial. Un asesoramiento jurídico adecuado desde el inicio puede resultar decisivo para proteger los derechos del propietario afectado y evitar que la reclamación se vea afectada por problemas de prescripción o por falta de prueba.

Un asesoramiento jurídico adecuado desde el inicio permite analizar correctamente el origen de las filtraciones, determinar la responsabilidad del propietario de la finca colindante y valorar el alcance real de los daños producidos. Asimismo, resulta esencial para fijar correctamente el momento a partir del cual puede ejercitarse la acción judicial y diseñar la estrategia procesal más adecuada para la defensa de los intereses del propietario afectado con la máxima seguridad jurídica.

Este artículo ha sido elaborado por Juan Antonio Colomé Muñoz, abogado colegiado en el Ilustre Colegio de Abogados de Madrid, especializado en Derecho Civil. Máster en Derecho Marítimo y Portuario, Derecho de Daños y Responsabilidad Patrimonial de la Administración