El Tribunal Supremo aclara los límites del enriquecimiento injusto tras una ejecución hipotecaria: no impide reclamar el IBI, comunidad y fianza pendiente

STS 1781/2025, Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (3 de diciembre de 2025)

El Tribunal Supremo ha vuelto a pronunciarse sobre el alcance del enriquecimiento injusto en el contexto de las ejecuciones hipotecarias, diferenciando claramente entre la plusvalía obtenida por el acreedor tras la adjudicación y el derecho de este a reclamar el reembolso de deudas que corresponden al antiguo propietario.

1. El caso: adjudicación en subasta y posterior venta con gran plusvalía

Una entidad ejecutante se adjudicó un local comercial por 50.000 euros en una subasta sin postores. Cinco meses después lo vendió por 337.000 euros, generando una plusvalía muy significativa.

Sin embargo, antes de venderlo tuvo que asumir varias deudas pendientes del anterior propietario:

• IBI de varios ejercicios,

• Cuotas de comunidad,

• La fianza de un contrato de arrendamiento que los propietarios nunca habían depositado.

Estas deudas sumaban 15.804,62 euros, y la entidad ejercitó la acción de reembolso del art. 1158 del Código Civil.

2. ¿Impide la plusvalía reclamar esas cantidades?

La Audiencia Provincial de Barcelona entendió que sí: aplicó por analogía la doctrina del enriquecimiento injusto de la STS 13/1/2015, que se refiere a casos en los que el acreedor ejecutante obtiene una plusvalía inmediata y aun así reclama la deuda hipotecaria remanente.

Sin embargo, el Tribunal Supremo corrige este criterio:

3. La clave: no hay enriquecimiento injusto cuando la deuda es independiente de la ejecución hipotecaria

El Supremo afirma que:

• Las cantidades reclamadas (IBI, comunidad, fianza arrendaticia) no forman parte del crédito hipotecario.

• Eran obligaciones legales del propietario del inmueble en los periodos reclamados.

• El adjudicatario puede pagar por terceros y repetir contra ellos (art. 1158 CC).

• La plusvalía obtenida tras la adjudicación es irrelevante respecto de esas obligaciones.

Por tanto, no existe enriquecimiento injusto por reclamar lo debido.

4. La responsabilidad no es solidaria, sino mancomunada

Otro punto importante es que el Tribunal Supremo rechaza la solidaridad impuesta en primera instancia y establece que:

• Dulce debe abonar el 75%

• Pascual debe abonar el 25%

en función de su cuota de propiedad.

5. Relevancia práctica de la sentencia

Esta resolución es especialmente útil para despachos, inversores y gestores de activos inmobiliarios porque:

• Asegura que el adjudicatario puede recuperar los gastos necesarios para sanear el inmueble antes de venderlo.

• Evita que la doctrina del enriquecimiento injusto se utilice de forma extensiva o incorrecta.

• Refuerza la acción de reembolso del art. 1158 CC en contextos de ejecución hipotecaria.

Conclusión

El Tribunal Supremo deja claro que la obtención de una plusvalía posterior a la adjudicación no impide reclamar a los anteriores propietarios el pago de impuestos, cuotas de comunidad o fianzas debidas.

La clave está en que se trata de obligaciones previas, independientes y legalmente exigibles, ajenas a la deuda hipotecaria ejecutada.