Doctrina de los daños provocados por inquilinos después de que finalice la relación arrendaticia: Análisis Jurídico y criterios recientes.

Uno de los conflictos más habituales al finalizar un contrato de arrendamiento es la existencia de daños en la vivienda y la determinación de quién debe asumir su reparación. En la práctica, no son pocos los supuestos en los que el arrendador reclama cantidades relevantes por desperfectos, mientras que el arrendatario entiende que se trata de un desgaste normal derivado del uso de la vivienda.

La reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona (SAP 72/2026) ofrece una respuesta clara y técnicamente relevante a esta cuestión, delimitando con precisión los criterios para determinar cuándo existe responsabilidad del arrendatario y cuándo no.

La obligación de restitución en el contrato de arrendamiento

El punto de partida se encuentra en la obligación esencial del arrendatario de devolver la vivienda en el mismo estado en que la recibió, salvo el deterioro derivado del uso ordinario y el paso del tiempo. Esta obligación, de carácter contractual, se complementa con una doctrina consolidada que establece dos presunciones fundamentales:

Por un lado, se presume que el inmueble fue entregado en buen estado al inicio del contrato. Por otro, que los daños existentes en el momento de la devolución son imputables al arrendatario.

Estas presunciones tienen una consecuencia práctica de gran relevancia: corresponde al inquilino acreditar que los daños no le son imputables, ya sea porque derivan del uso normal, de la antigüedad del inmueble o de causas ajenas a su actuación.

La delimitación entre uso normal y daño indemnizable

Uno de los aspectos más complejos en este tipo de litigios es distinguir entre el desgaste normal de la vivienda y los daños que deben ser indemnizados. La sentencia analizada insiste en que no todo deterioro genera responsabilidad.

Así, deben considerarse propios del uso ordinario aquellos desperfectos derivados del paso del tiempo o del uso normal de la vivienda, como el desgaste de pintura, pequeños roces o el envejecimiento de instalaciones.

Sin embargo, el arrendatario responderá cuando los daños sean consecuencia de un uso inadecuado, negligente o contrario a lo pactado contractualmente. En este sentido, la resolución considera indemnizables, entre otros, los daños consistentes en perforaciones en paredes realizadas sin autorización, las humedades provocadas por una ventilación inadecuada o el deterioro de elementos por un uso descuidado.

Especial relevancia adquiere el contenido del contrato de arrendamiento. Cuando en el mismo se prohíben expresamente determinadas actuaciones —como la realización de agujeros o modificaciones sin consentimiento del arrendador—, su incumplimiento transforma lo que podría calificarse como desgaste en un verdadero incumplimiento contractual generador de responsabilidad.

Daños imputables al arrendador: límites de la responsabilidad del inquilino

Frente a lo anterior, la sentencia también recuerda que no todos los daños pueden ser trasladados al arrendatario. Existen supuestos en los que la responsabilidad corresponde al arrendador, en particular cuando los daños tienen su origen en:

• Defectos estructurales del inmueble

• Antigüedad de las instalaciones

• Falta de mantenimiento o reparaciones necesarias

En estos casos, la obligación de conservación recae sobre el arrendador, conforme a la normativa arrendaticia, no pudiendo exigirse al inquilino la reparación de dichos desperfectos.

Este criterio resulta especialmente relevante en la práctica, donde no es infrecuente que se intenten imputar al arrendatario daños derivados del propio envejecimiento del inmueble o de instalaciones obsoletas.

La importancia de la prueba en los procedimientos por daños

La resolución pone de manifiesto la importancia de la prueba en este tipo de litigios. En particular, adquieren especial relevancia:

• Las fotografías incorporadas al contrato de arrendamiento, que permiten acreditar el estado inicial del inmueble

• Los informes periciales, que reflejan el estado de la vivienda en el momento de su devolución

El tribunal admite incluso la validez de informes periciales realizados días después de la entrega de la posesión, siempre que no se haya acreditado la intervención de terceros en ese intervalo temporal, permitiendo así reconstruir de forma razonable el estado del inmueble en el momento de la devolución.

Este aspecto es especialmente relevante desde un punto de vista práctico, ya que en muchas ocasiones no se formaliza un acta de entrega inmediata, siendo necesario acudir a otros medios de prueba.

La cuantificación del daño y la cuestión de la depreciación

Otro de los aspectos abordados por la sentencia es la cuantificación del daño. En este sentido, se establece que la eventual depreciación de los bienes afectados no puede aplicarse de forma automática, sino que debe ser alegada y acreditada por la parte que la invoca.

En ausencia de dicha prueba, el responsable deberá asumir el coste íntegro de la reparación o reposición, sin que pueda beneficiarse de una reducción basada en la antigüedad o desgaste del bien.

Este criterio refuerza la importancia de la actividad probatoria en el proceso, especialmente en la posición de la parte demandada.

Intereses y costas en supuestos de estimación parcial

En relación con los intereses, la sentencia aplica el criterio de que, cuando la cuantía de la reclamación presenta un carácter controvertido o incierto y resulta necesaria la intervención judicial para su determinación, no procede el devengo de intereses desde la interposición de la demanda, sino únicamente desde la sentencia.

Asimismo, en los supuestos de estimación parcial de la demanda, lo habitual es que no se imponga condena en costas a ninguna de las partes, al no existir una estimación íntegra de las pretensiones ejercitadas.

Conclusión

La sentencia analizada reafirma una idea fundamental en materia de arrendamientos: la responsabilidad del arrendatario no es automática ni ilimitada, sino que debe analizarse en función de la naturaleza concreta de los daños, el contenido del contrato y la prueba disponible.

En definitiva, el éxito de una reclamación por daños en una vivienda arrendada dependerá en gran medida de la correcta delimitación entre uso normal y daño indemnizable, así como de la adecuada acreditación de los hechos y su imputación.

Un adecuado asesoramiento jurídico desde el inicio permite analizar correctamente la naturaleza de los daños, determinar su imputabilidad, valorar la viabilidad de la reclamación o defensa y evitar errores probatorios que puedan comprometer el resultado del procedimiento. Asimismo, resulta esencial para diseñar una estrategia jurídica adecuada, tanto en fase extrajudicial como judicial, que permita proteger eficazmente los intereses del cliente.

Este artículo ha sido elaborado por Juan Antonio Colomé Muñoz, abogado colegiado en el Ilustre Colegio de Abogados de Madrid, especializado en Derecho Civil. Máster en Derecho Marítimo y Portuario, Derecho de Daños y Responsabilidad Patrimonial de la Administración.