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La cosa juzgada en las comunidades de propietarios: por qué una sentencia no bloquea indefinidamente los acuerdos de Junta
La cosa juzgada en las comunidades de propietarios: por qué una sentencia no bloquea indefinidamente los acuerdos de Junta
En el ámbito de la Propiedad Horizontal es muy habitual que, tras la anulación judicial de un acuerdo comunitario, se instale una convicción aparentemente incuestionable: ese asunto ya no puede volver a plantearse nunca más. Esta idea, repetida tanto por propietarios como por administradores, ha generado durante años una práctica de impugnaciones casi automáticas basadas en la invocación de la cosa juzgada.
Sin embargo, esta concepción es jurídicamente errónea y responde a una interpretación expansiva y distorsionada de una institución que, siendo esencial para la seguridad jurídica, no tiene un alcance ilimitado. Una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid ofrece una oportunidad excelente para analizar con rigor cuál es el verdadero alcance de la cosa juzgada en el marco de las comunidades de propietarios.
El conflicto: un acuerdo nuevo frente a una sentencia anterior
El conflicto: un acuerdo nuevo frente a una sentencia anterior
El caso parte de una situación frecuente en la práctica: una comunidad de propietarios adopta en Junta un acuerdo para instalar una piscina comunitaria. Años antes, un acuerdo similar había sido declarado nulo por sentencia firme.
Un propietario vuelve a impugnar el nuevo acuerdo alegando que existe cosa juzgada, sosteniendo que la comunidad se encuentra jurídicamente impedida para volver a decidir sobre la instalación de la piscina.
La cuestión jurídica es clara y de enorme relevancia práctica:
¿La nulidad judicial de un acuerdo comunitario impide a la comunidad volver a adoptar acuerdos de contenido similar en el futuro?
2. La respuesta judicial: delimitación estricta de la cosa juzgada
2. La respuesta judicial: delimitación estricta de la cosa juzgada
La Audiencia Provincial rechaza de forma expresa esta interpretación maximalista y recuerda que la cosa juzgada no opera sub specie aeternitatis. Es decir, no congela indefinidamente la realidad jurídica ni secuestra la capacidad de decisión futura de una comunidad de propietarios.
La Sala parte de una premisa fundamental: la cosa juzgada tiene límites objetivos, subjetivos y temporales, y su eficacia no puede extenderse más allá de aquello que fue estrictamente objeto del proceso anterior.
3. Cosa juzgada negativa y cosa juzgada positiva (prejudicial)
3. Cosa juzgada negativa y cosa juzgada positiva (prejudicial)
La sentencia distingue con claridad entre las dos vertientes clásicas de la cosa juzgada:
a) Efecto negativo
a) Efecto negativo
Impide que se vuelva a promover un proceso judicial sobre el mismo acuerdo que ya fue enjuiciado y resuelto por sentencia firme.
Este efecto no concurre cuando el acuerdo impugnado es distinto, aunque su contenido sea similar.
b) Efecto positivo o prejudicial
b) Efecto positivo o prejudicial
Vincula al tribunal del proceso posterior únicamente cuando lo resuelto en el proceso anterior constituye un antecedente lógico necesario del nuevo litigio.
Y aquí está la clave: la mera similitud temática no basta. Si cambian los hechos, la causa de pedir, el contexto normativo o la doctrina jurisprudencial aplicable, el efecto prejudicial desaparece.
4. La comunidad de propietarios como realidad jurídica dinámica
4. La comunidad de propietarios como realidad jurídica dinámica
Uno de los razonamientos más relevantes de la sentencia es la caracterización de la comunidad de propietarios como una institución dinámica, que expresa su voluntad de forma periódica a través de la Junta.
La Audiencia rechaza de forma explícita que la comunidad quede “secuestrada sine die” por una sentencia anterior. Las comunidades:
evolucionan en el tiempo,
se adaptan a nuevas realidades sociales y económicas,
y deben poder decidir conforme al marco jurídico vigente en cada momento.
Aceptar lo contrario supondría transformar la cosa juzgada en un instrumento paralizante incompatible con el funcionamiento democrático de la Propiedad Horizontal.
5. El cambio jurisprudencial como hecho nuevo relevante
5. El cambio jurisprudencial como hecho nuevo relevante
El elemento decisivo del caso analizado es el cambio de doctrina del Tribunal Supremo.
El acuerdo inicialmente anulado lo fue porque, en aquel momento, la jurisprudencia exigía unanimidad para la instalación de una piscina comunitaria. Esa doctrina fue posteriormente superada, pasando a exigirse una mayoría cualificada de tres quintos.
Este cambio jurisprudencial constituye un hecho nuevo jurídicamente relevante, suficiente para:
romper el efecto prejudicial de la sentencia anterior,
legitimar la adopción de un nuevo acuerdo conforme al criterio vigente.
La Audiencia recuerda que la cosa juzgada no puede imponerse sobre una evolución clara y consolidada de la jurisprudencia.
6. Nulidad de acuerdos y posibilidad de nueva adopción
6. Nulidad de acuerdos y posibilidad de nueva adopción
La sentencia refuerza una idea esencial en Propiedad Horizontal:
la nulidad de un acuerdo no impide que otro de contenido similar pueda adoptarse posteriormente, siempre que:
se respeten las exigencias legales vigentes,
se subsanen los defectos que motivaron la nulidad anterior,
y concurran las mayorías actualmente exigidas.
Esto es especialmente relevante cuando la anulación previa obedeció a defectos formales o a una interpretación jurídica hoy superada.
7. Consecuencias prácticas para la litigación
7. Consecuencias prácticas para la litigación
Esta doctrina tiene un impacto directo en la práctica forense:
Frustra impugnaciones mecánicas basadas exclusivamente en sentencias antiguas.
Refuerza la seguridad jurídica de las comunidades de propietarios.
Obliga a analizar cada acuerdo en su propio contexto temporal y jurídico, no de forma automática.
Aporta un argumento sólido frente a intentos de instrumentalizar la cosa juzgada como herramienta obstructiva.
8. Conclusión
La cosa juzgada es una garantía fundamental del ordenamiento jurídico, pero no es un candado perpetuo. Protege lo ya decidido, pero no bloquea el futuro de las comunidades de propietarios.
Cada nuevo acuerdo debe ser examinado por sí mismo, atendiendo a:
el momento en que se adopta,
la normativa aplicable,
y la doctrina jurisprudencial vigente.
Esta sentencia refuerza una idea esencial: en Propiedad Horizontal, como en el Derecho en general, la seguridad jurídica no puede confundirse con la inmovilidad.
La correcta delimitación de la cosa juzgada resulta esencial para preservar la seguridad jurídica sin desnaturalizar el funcionamiento de las comunidades de propietarios. Su aplicación no puede convertirse en un obstáculo permanente para la adopción de acuerdos válidos, sino en una garantía de estabilidad compatible con la evolución normativa y jurisprudencial del Derecho de Propiedad Horizontal.
Juan Antonio Colomé Muñoz
Abogado – Colegiado ICAM
Especialista en Propiedad Horizontal y Derecho Civil
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