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Antes firmar un contrato de compraventa de tu casa conviene que sepa esto ...
Antes firmar un contrato de compraventa de tu casa conviene que sepa esto ...
¿¿QUÉ TIPO DE ARRAS EXISTEN?
En la práctica inmobiliaria es frecuente hablar de “señal” o “arras” como si fueran conceptos intercambiables. Sin embargo, desde el punto de vista jurídico no todas las arras producen los mismos efectos, y la diferencia puede ser determinante cuando surge un conflicto.
La jurisprudencia reciente lo confirma con claridad. Tanto el Tribunal Supremo como diversas Audiencias Provinciales han recordado que la calificación de las arras no depende del nombre que se les dé, sino de su contenido real y de la voluntad inequívoca de las partes.
La doctrina del Tribunal Supremo: no basta con citar el artículo 1454 CC
La doctrina del Tribunal Supremo: no basta con citar el artículo 1454 CC
La Sentencia del Tribunal Supremo 583/2018, de 17 de octubre, analiza un contrato en el que se establecía que el vendedor recibía una cantidad “como arras y parte del precio, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1454 del Código Civil”.
La cuestión era determinar si esas arras eran penitenciales —es decir, si permitían el desistimiento unilateral— o meramente confirmatorias.
El Tribunal Supremo declara que:
Las arras penitenciales tienen carácter excepcional
Deben interpretarse de forma restrictiva
Es imprescindible que conste de manera clara e inequívoca la voluntad de permitir el desistimiento
La mera mención al artículo 1454 CC no basta si no se recoge expresamente la facultad de desistir y sus consecuencias
Al no existir en la cláusula ninguna referencia expresa al desistimiento, el Supremo concluye que se trataba de arras confirmatorias, es decir, señal o parte del precio sin facultad de resolución unilateral.
La enseñanza es clara: no todo lo que menciona el artículo 1454 son arras penitenciales.
La evolución reciente: el incumplimiento también puede generar arras duplicadas
La evolución reciente: el incumplimiento también puede generar arras duplicadas
La reciente Sentencia del Tribunal Supremo nº 178/2026, de 9 de febrero, introduce un matiz de enorme relevancia práctica en materia de arras penitenciales.
Frente a la interpretación tradicional —seguida en ocasiones por la jurisprudencia menor— que exigía un desistimiento expreso para aplicar el artículo 1454 del Código Civil, el Tribunal Supremo corrige este enfoque.
El Alto Tribunal establece que no puede favorecerse al contratante incumplidor. Así, cuando el vendedor no manifiesta expresamente su voluntad de desistir pero mantiene una conducta que revela de forma inequívoca que no va a cumplir el contrato (pasividad, falta de gestión, imposibilidad de escriturar), dicha conducta puede equipararse a un desistimiento.
En estos casos, el comprador que resuelve el contrato no queda limitado a la simple devolución de la señal, sino que tiene derecho a exigir la devolución duplicada de las arras.
Esta doctrina es especialmente importante porque evita situaciones injustas en las que el vendedor incumple sin consecuencias agravadas, situándose en mejor posición que quien desiste correctamente.
La aplicación práctica: la SAP Valladolid 496/2025
La aplicación práctica: la SAP Valladolid 496/2025
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid 496/2025, de 6 de noviembre, ofrece un ejemplo práctico muy ilustrativo.
En ese caso, se había firmado un contrato con arras calificadas como penitenciales. La parte vendedora no compareció al otorgamiento de la escritura pública y posteriormente alegó que, al tratarse de arras penitenciales, no podía exigirse el cumplimiento del contrato.
La Audiencia recuerda la clásica distinción entre arras confirmatorias, penales y penitenciales, pero introduce un matiz fundamental: para que opere el artículo 1454 CC no basta con la mera existencia de arras penitenciales, sino que debe haberse ejercitado correctamente el derecho de desistimiento.
En el caso concreto:
No constaba un desistimiento formal
No se había devuelto la señal doblada
No se acreditó ejercicio válido del derecho del artículo 1454
La Audiencia concluye que no existió desistimiento, sino incumplimiento contractual, lo que permitió a los compradores exigir el otorgamiento de la escritura pública.
Esta resolución demuestra que incluso cuando se pactan arras penitenciales, si no se ejercita correctamente el derecho de desistimiento, la conducta puede calificarse como incumplimiento.
Los tres tipos de arras en la compraventa
Los tres tipos de arras en la compraventa
La jurisprudencia distingue tradicionalmente tres modalidades.
Arras confirmatorias
Son la regla general. Funcionan como señal o anticipo del precio y refuerzan la existencia del contrato. No permiten desistir libremente. Si una parte incumple, la otra puede optar entre exigir el cumplimiento forzoso o resolver con indemnización de daños conforme al artículo 1124 del Código Civil.
Arras penales
Tienen naturaleza de cláusula penal. Establecen una consecuencia económica para el caso de incumplimiento, normalmente la pérdida o devolución doblada de la señal. No permiten desistimiento libre. Hay incumplimiento y sanción.
Arras penitenciales
Son las previstas en el artículo 1454 del Código Civil. Constituyen un medio lícito de desistimiento unilateral. Permiten a cualquiera de las partes desvincularse del contrato: el comprador perdiendo la señal o el vendedor devolviéndola duplicada. Aquí no hay incumplimiento si se ejercita correctamente la facultad… aunque, como ha aclarado recientemente el Tribunal Supremo, el incumplimiento grave puede llegar a equipararse a ese desistimiento a efectos indemnizatorios.
Un ejemplo práctico
Un ejemplo práctico
Imaginemos un comprador que entrega 3.000 euros como señal por una vivienda de 250.000 euros.
Si firma arras confirmatorias y el vendedor se niega a otorgar escritura, podrá demandar el cumplimiento del contrato y forzar la venta.
Si firma arras penitenciales y el vendedor devuelve 6.000 euros, no podrá obligarle a vender aunque el precio de mercado haya subido 30.000 euros.
La diferencia económica puede ser enorme.
Conclusión
Conclusión
Las arras no son un simple trámite previo a la escritura. Son un instrumento jurídico con consecuencias decisivas.
La jurisprudencia más reciente confirma varias ideas fundamentales:
La mera mención al artículo 1454 CC no convierte automáticamente unas arras en penitenciales
Las arras penitenciales son excepcionales y requieren una redacción clara
Si no se ejercita correctamente el desistimiento, puede existir incumplimiento exigible judicialmente
Y, además, el Tribunal Supremo ha establecido que el incumplimiento del vendedor puede llegar a equipararse a un desistimiento, permitiendo reclamar la devolución duplicada de las arras
Antes de firmar una señal, conviene analizar qué tipo de arras se están pactando y qué efectos produce cada modalidad.
En compraventa inmobiliaria, una cláusula mal redactada puede determinar si el conflicto termina con la transmisión del inmueble o con la simple devolución del dinero… o incluso con la obligación de devolverlo duplicado.
En Colomé Muñoz Abogados analizamos cada caso desde una perspectiva práctica y preventiva, tanto para propietarios que desean adquirir su nueva vivienda como para los vendedores que la transmiten, con el objetivo de evitar conflictos futuros y garantizar la máxima seguridad jurídica en la operación.
Este artículo ha sido elaborado por Juan Antonio Colomé Muñoz, abogado colegiado en el Ilustre Colegio de Abogados de Madrid, especializado en Derecho Civil, Derecho Marítimo y Derecho de Daños y Responsabilidad Patrimonial de la Administración.
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