Guía práctica para entender las votaciones, los plazos y lo que ya están aplicando los juzgados

Esta En muchas comunidades de propietarios los problemas no surgen porque los vecinos no tengan razón, sino porque no entienden bien cómo funciona la Junta de Propietarios ni cuándo empiezan realmente a contar los plazos legales para reclamar. Esperar al acta, pensar que hay más tiempo o creer que votar no tiene consecuencias jurídicas son errores muy frecuentes que pueden hacer perder definitivamente el derecho a impugnar un acuerdo.

La Ley de Propiedad Horizontal regula este sistema con bastante claridad, pero su aplicación práctica genera muchas dudas. La jurisprudencia reciente de los juzgados de Torrevieja, confirmada por la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, ayuda a aclarar estas cuestiones y a entender cómo deben actuar los vecinos.

1. Qué es la Junta de Propietarios y qué función cumple

La Junta de Propietarios es el órgano donde la comunidad adopta decisiones que afectan a todos los vecinos. No es una reunión informal, sino el espacio donde se aprueban obras, derramas, normas de uso, instalaciones o modificaciones del edificio.

La Junta se convoca con un orden del día, que determina los asuntos que pueden debatirse y votarse. Solo los puntos incluidos en ese orden del día pueden dar lugar a acuerdos válidos.

A la Junta los propietarios pueden:

• asistir personalmente

• delegar su voto

• o no asistir

Esta diferencia es esencial, porque tiene consecuencias jurídicas directas, especialmente en relación con los plazos para impugnar los acuerdos.

2. Qué significa asistir a la Junta y votar

Cuando un vecino asiste a la Junta, la ley entiende que:

• escucha las propuestas

• conoce los acuerdos que se someten a votación

• y participa en la decisión

Desde el punto de vista legal, lo relevante no es tanto el sentido del voto como el hecho de estar presente. Da igual que el propietario vote a favor, en contra o se abstenga. En todos los casos, queda informado del acuerdo en ese mismo momento.

Ejemplo

Juan asiste a la Junta y se aprueba una obra que afecta a su trastero. Juan vota en contra. Aunque no esté de acuerdo, la ley considera que conoce el acuerdo el mismo día de la Junta. Si quiere impugnarlo, el plazo empieza a contar desde esa fecha, no desde que reciba el acta.

3. Qué ocurre con los vecinos que no asisten a la Junta

Cuando un propietario no acude a la Junta, la situación es distinta. En ese caso, la comunidad debe comunicarle el acuerdo conforme a las normas de la comunidad y a la Ley de Propiedad Horizontal.

Para estos vecinos ausentes, el plazo para impugnar no empieza hasta que se les notifica el acuerdo. Además, en determinados supuestos, la ley les concede un plazo de 30 días para manifestar su discrepancia, de modo que su voto no se compute como favorable.

Ejemplo

María no asiste a la Junta en la que se aprueba una derrama. Recibe el acta semanas después. En su caso, el plazo para impugnar comienza cuando recibe la notificación, no el día de la Junta.

4. El error más frecuente: esperar al acta

Uno de los errores más habituales es pensar que hasta que no se recibe el acta de la Junta no empieza ningún plazo. Esto solo es cierto para los vecinos que no asistieron.

Si el propietario estuvo presente, el acta no le aporta un conocimiento nuevo. El acta sirve para dejar constancia escrita de lo ocurrido, pero el conocimiento del acuerdo ya existía desde el momento en que se adoptó.

Esperar al acta cuando se ha asistido a la Junta puede hacer que el plazo de impugnación se agote sin que el vecino sea consciente de ello.

Ejemplo

Pedro asiste a la Junta, se aprueba una instalación que le perjudica y decide esperar al acta para consultar con un abogado. Cuando lo hace, han pasado más de tres meses. Aunque el acuerdo sea discutible, ya no puede impugnarlo.

5. Cuándo puede impugnarse un acuerdo comunitario

La Ley de Propiedad Horizontal permite impugnar acuerdos cuando, entre otros supuestos:

• son contrarios a la ley o a los estatutos

• causan un perjuicio grave a un propietario que no tiene obligación de soportarlo

• se adoptan con abuso de derecho

Pero impugnar un acuerdo no es automático. Es imprescindible hacerlo dentro del plazo legal.

La regla general es:

• tres meses para la mayoría de los acuerdos

• un año únicamente cuando el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos

Y lo más importante:

• si el vecino estuvo presente en la Junta, el plazo empieza el día de la Junta

• si el vecino estuvo ausente, el plazo empieza cuando se le notifica el acuerdo

6. Qué están diciendo los juzgados de Torrevieja sobre estos plazos

Todo lo anterior no es una interpretación teórica. Es el criterio que ya están aplicando los tribunales de la zona.

En un asunto reciente, resuelto por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Torrevieja y confirmado en apelación por la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, un vecino intentó impugnar un acuerdo comunitario alegando que el plazo no podía empezar hasta que se le notificara el acta.

Sin embargo, el propietario había asistido a la Junta, participado en la votación y conocido perfectamente el contenido del acuerdo. Los tribunales fueron claros: al haber estado presente, el plazo para impugnar comenzó a contar desde el día de la Junta, no desde la recepción del acta. La demanda fue desestimada por caducidad, con imposición de costas.

Este criterio es especialmente relevante para los vecinos de Torrevieja y alrededores, porque demuestra que los juzgados aplican los plazos con rigor y no admiten interpretaciones flexibles cuando el propietario ha asistido a la Junta.

7. Resumen claro para cualquier vecino

• Asistir a la Junta significa conocer el acuerdo ese mismo día

• El sentido del voto no cambia el inicio del plazo

• El acta no retrasa el plazo para los propietarios presentes

• Los propietarios ausentes cuentan el plazo desde la notificación

• Esperar puede suponer la pérdida definitiva del derecho a impugnar

Conclusión

La Junta de Propietarios no es una reunión sin consecuencias jurídicas. Es el lugar donde se adoptan decisiones que afectan directamente a los derechos de los vecinos. Asistir, votar o no hacerlo tiene efectos claros, especialmente en relación con los plazos para impugnar acuerdos.

La experiencia reciente de los juzgados de Torrevieja y de la Audiencia Provincial de Alicante demuestra que confiarse, esperar al acta o dejar pasar el tiempo puede suponer la pérdida definitiva del derecho a reclamar, incluso cuando existen motivos fundados.

En materia de comunidades de propietarios, el tiempo es decisivo.

Firma del autor

Este artículo ha sido elaborado por Juan Antonio Colomé Muñoz, abogado colegiado en el Ilustre Colegio de Abogados de Madrid , especializado en Derecho civil y conflictos de comunidades de propietarios.
Si tienes dudas sobre un acuerdo adoptado en tu comunidad o necesitas saber si todavía estás a tiempo de impugnarlo, es fundamental consultar cuanto antes. Un asesoramiento a tiempo puede evitar la pérdida de derechos y conflictos judiciales innecesarios.