Antes de comprar en una comunidad de vecinos revisa esto .

La responsabilidad en obras no autorizadas en elementos comunes

En muchas comunidades de propietarios surge la misma situación. La comunidad exige retirar una instalación colocada en la azotea o en la fachada y el propietario responde que él no hizo esa obra, que la realizó el dueño anterior. Sin embargo, los tribunales están recordando que ese argumento no siempre evita la responsabilidad.

Una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (ECLI:ES:APM:2025:17372)  SAP_M_17372_2025  confirma que cuando se altera un elemento común sin autorización, la comunidad puede exigir su retirada al propietario actual, aunque no haya sido quien ejecutó la instalación.

En el caso analizado se habían colocado equipos de aerotermia en la cubierta del edificio, que es un elemento común. Se instalaron compresores y estructuras metálicas sin acuerdo de la comunidad. Cuando se reclamó su retirada, el propietario alegó que parte de la obra la había realizado el titular anterior. El tribunal rechazó esa defensa.

Para entenderlo es importante distinguir entre una obligación personal y una obligación vinculada al inmueble. Una obligación personal se dirige contra quien hizo algo concreto. Por ejemplo, si alguien causa un daño, responde esa persona. Pero en el ámbito de la propiedad horizontal existen situaciones en las que la obligación no se centra en la persona que actuó, sino en el propio inmueble. En esos casos se dice que la acción es “real”, porque protege un derecho sobre una cosa y se dirige contra quien sea su titular en ese momento.

Cuando la comunidad exige que se reponga un elemento común a su estado original no está reclamando únicamente un daño individual, sino defendiendo un espacio que pertenece a todos los propietarios. Esa acción sigue al inmueble. Si la vivienda o el local cambia de dueño, la situación jurídica no desaparece. El nuevo propietario adquiere el bien con sus cargas y con los problemas que afecten a los elementos comunes vinculados a él.

Además, el tribunal recuerda que no es imprescindible demostrar ruidos o molestias concretas. Basta con que exista una alteración del elemento común realizada sin autorización. La azotea, la fachada o el patio son de todos y no pueden ocuparse de forma unilateral.

La consecuencia práctica es clara. Antes de comprar una vivienda o un local en un edificio conviene comprobar si existen instalaciones en zonas comunes y si cuentan con acuerdo de la comunidad. Porque determinados conflictos no se quedan con el vendedor. Se transmiten con la propiedad.

En propiedad horizontal no siempre es suficiente decir “yo no fui”. A veces la responsabilidad está unida al inmueble y acompaña al propietario que lo adquiere.

Conclusión

En el ámbito de las comunidades de propietarios es fundamental entender que no todas las responsabilidades dependen de quién realizó materialmente una obra. Cuando se trata de elementos comunes, la obligación de reponer o retirar una instalación puede quedar vinculada al inmueble y afectar al propietario actual, aunque no haya sido quien ejecutó la actuación.

Por ello, antes de adquirir una vivienda o un local, y antes de realizar cualquier intervención que afecte a zonas comunes, resulta esencial analizar la situación jurídica con detenimiento. Una revisión adecuada puede evitar conflictos posteriores, demandas judiciales y costes innecesarios.

En Colomé Muñoz Abogados analizamos cada caso desde una perspectiva práctica y preventiva, tanto para propietarios que desean actuar con seguridad como para comunidades que necesitan defender sus elementos comunes. Si se encuentra ante una situación similar o tiene dudas sobre la legalidad de una instalación en su comunidad, puede solicitar asesoramiento profesional para valorar su caso concreto y adoptar la mejor decisión.

Este artículo ha sido elaborado por Juan Antonio Colomé Muñoz, abogado colegiado en el Ilustre Colegio de Abogados de Madrid , especializado en Derecho civil y Marítimo , Derecho de Daños y Responsabilidad Patrimonial de la Administración .